案例分析  


    在城里买房,是很多人的愿望,买房就得谨慎,尤其是在“城中村”买房,要谨防“城中村”原房主反悔,让你鸡飞蛋打。

   亲戚卖房江油夫妇“城中村”买房


   2015年9月,家住江油市农村的程某、廖某夫妇想在城里买套商品房。家住绵阳城里,但属于“城中村”的亲戚成某、周某夫妇听说后,主动提出将自己修建的房屋卖一套给他们。对比市价,程某夫妇觉得便宜些,又是亲戚,就买了。成某夫妇修建的房屋总面积是1400多平方米。程某夫妇购买的房屋在第二层。


   成某的房屋是2011年修建竣工的。成某为了少向国家交出售房屋的所得税费,就跟程某签订了一份《联合建房协议》,并进行了法律见证。协议约定,程某在2015年底前,给成某支付房款32.5万元;违约方支付违约金10万元。


   2015年9月28日,在社区居委会的证明下,程某提前向成某付清了全部购房款。成某夫妻向程某出具了收条。


   2016年12月,成某突然提出要收回程某的房屋,并在程某不知情的情况下,将程某的房屋门锁撬坏换掉,致使程某不能进入房屋。


   2017年1月,程某夫妇将成某夫妇告上法庭,认为被告违约不诚信,请求法院判令被告返还房款及资金利息,支付违约金10万元。


   官司赢了“城里买房”梦碎


   今年4月20日,游仙区法院开庭审理此案。


   法院审理认为,原、被告之间形成的《联合建房协议》,实际上是对案涉房屋进行买卖的一种证明。涉案房屋属于集体土地,依照相关规定,村民买卖的只有房屋,而不是宅基地,购买者需要使用房屋的支撑土地即宅基地的,需经宅基地所有权集体同意,报经政府批准并对宅基地使用权按当地国家建设征用标准给予补偿后,才能办理土地使用权变更手续,因而办理变更登记时,土地所有权仍属原集体所有,不能变更为国有或其他集体所有。宅基地分

配制度的福利性,必然产生权利主体的身份特定性与权利取得的受限性,使用权主体应是该农业集体经济组织成员,宅基地使用只可在本集体经济组织内部自由转让。二原告不是二被告所在集体经济组织成员,二被告转让宅基地上的建筑物,违反了法律的禁止性规定无效。


   据此,法院判决二被告返还二原告房款32.5万元和资金利息。因《联合建房协议》无效,违约金条款也属无效条款,驳回该诉讼请求。


   程某夫妇虽赢了官司,但在城里买房的梦也碎了。


   ■法官说法


   在农村买房要查清土地性质


   本集体经济组织内部才能自由转让宅基地房屋,这是我国现行法律规定决定的。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条也进一步指出:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。


   由此可见,在农村购买房屋,一定要查清土地性质,以免承担房屋买卖合同无效的法律后果。